فُرضَت ضريبة القيمة المضافة في الإمارات العربية المتحدة منذ الأول من يناير من العام الجاري، وذلك بهدف تنويع مصادر دخل الإمارات العربية المتحدة. وبينما تُطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%، وهذه النسبة تعتبر قليلة مقارنة ببلاد أخرى، إلا أنها أتت بتأثيرات كبيرة على السوق العقاري. في هذا المقال، سنتناول جوانب سوق العقارات السكنية التي تأثرت بتطبيق ضريبة القيمة المضافة من خلال تحليل بعض المصطلحات والأرقام والسيناريوهات الرئيسية، والتي يجب أن تكون على دراية بها عند البحث والإستطلاع في سوق دبي العقاري.

الأساسيات

إن هذا المقال يتناول العقارات السكنية فقط، فالوحدات التجارية تخضع لشروط وأحكام أخرى. ولكي تُصنَّف وحدة عقارية كوحدة سكنية، يجب أن تكون ثابتة على الأرض (أي ليست متحركة)، كما يجب أن تكون مُصممة للسكن البشري. والوحدات السكنية لا تسمل الفنادق والشقق الفندقية والخدمات المشابهة.

هناك حالتان رئيسيتان مرتبطتان بضريبة القيمة المضافة، وعلى كل من يبيع أو يشتري في هذا السوق أن يتعرف عليهما قبل الإطلاع إلى الاستثمار أو الشراء: نسبة الصفر والإعفاء. عندما يكون العقار معفيًا، هذا يعني أنه لن يتم تطيبق ضريبة القيمة المضافة على سعره. أما في حالة نسبة الصفر، فهي تعني أنه يتم تحصيل رسوم ضريبة القيمة المضافة واستردادها لاحقًا.

التوريدات

بالنسبة لكيفية تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العقارات في دبي، هناك طريقتان أساسيتان: من خلال توريد السلع وتوريد الخدمات.

يتعلق توريد السلع بنقل الملكية أو الحق في استخدام وحدة عقارية من طرف إلى آخر؛ وهذا يشمل عقود البيع والإيجار. وهناك العديد من المواقف المتعلقة بتوريد السلع والتي يحتاج فيها طرف ما إلى تسجيل وتحصيل وإحتساب ضريبة القيمة المضافة، وهي:

• عندما يزيد دخل المستثمرون السنوي عن 375 ألف درهم
• المُلَّاك غير المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالإضافة إلى ذلك، لا يمكن لأصحاب العقارات غير المقيمين تنفيذ آلية الإحتساب العكسي، حتى إذا كان مستأجرهم مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة. وذلك لأن هذه الآلية لا يمكن تطبيقها إلا على السلع والخدمات المستوردة.
• أصحاب العقارات السكنية الذين لديهم أنشطة تجارية واستثمارات أخرى في دبي.

(لا يُطالب أي شخص لا يقع ضمن هذه الفئات الثلاثة التسجيل في ضريبة القيمة المضافة).

إن توريد الخدمات هو عبارة عن تقديم أي خدمة خارج نطاق توريد السلع. ومن أهم البنود بالنسبة لمالكي المنازل والمستثمرين هو البند الذي ينص على أن توريد الخدمات يشمل رسوم الوكالة والنقل، بالإضافة إلى المصاريف المتعلقة بالإعداد والتنسيق والبناء والتحويل والصيانة وتدمير الممتلكات. ويعتمد وضع ضريبة القيمة المضافة لهذه الخدمات على الوقت الذي تُورد فيه السلع، ويتم تصنيف هذا الوقت وفقًا لفترتين زمنيتين.

الفترة الأولى: التوريد الأول

تشمل فترة التوريد الأول كل معاملة أو خدمة تتم في خلال ثلاث سنوات من تاريخ انتهاء بناء المبنى السكني. ويتم تحديد هذه الذكرى السنوية وفقًا للتاريخ الذي تصادق فيه هيئة مستقلة على أن المبنى قد إكتمل، ولكن إذا أقام مالك المنزل أو مستأجر بالوحدة قبل تاريخ الإكتمال المحدد، يتم تعديل بدء مرحلة التوريد الأول وفقًا لتاريخ الإنتقال بالوحدة.

يخضع التوريد الأول لنسبة الصفر، وهذا يعني أنه يمكن استرداد كل ما دُفع كضريبة القيمة المضافة في تكاليف هذه المرحلة بالكامل، مما يشمل عمليات البيع والتأجير. وبمجرد انتهاء فترة الثلاث سنوات، ينتقل توريد الخدمات والسلع المرتبطة بالممتلكات إلى فترة جديدة كما يلي...

الفترة الثانية: التوريدات اللاحقة

يُصنَّف أي توريد للسلع (نقل الملكية أو حق الاستخدام) بعد التوريد الأول كتوريد لاحق، وهذه التوريدات معفاة من ضريبة القيمة المضافة. ومن المهم ملاحظة أن حالة الإعفاء هذه تخص التحويلات التي تحدث داخل وخارج فترة التوريد الأول. لذلك، إذا تم نقل الملكية مرة في التوريد الأول ومرة أخرى في التوريد اللاحق، يظل التحويل معفياً من ضريبة القيمة المضافة.

يُعفى توريد بعض الخدمات من ضريبة القيمة المضافة، مما يعني أنه لا يمكن استرداد التكاليف المتكبدة. في هذه الحالات، يُطالب مطورو وموردي العقارات المُلَّاك والمستأجرين بمقابل الخدمات، حيث تتراوح هذه الخدمات من رسوم الوكالة والنقل في عملية شراء العقارات إلى إدارة المجمَّع وصيانة المناطق العامة. تخضع هذه الرسوم لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.

العقارات متعددة الإستخدامات وقيد الإنشاء

جميع الوحدات السكنية التي يتم شرائها من المطور مباشرة وهي مازالت قيد الإنشاء تخضع لنسبة الصفر فيما يتعلق بضريبة القيمة المضافة. وذلك لأن تحويل العقارات المخطط لها يُعامل كتوريد مستقبلي للسلع. وينطبق نفس الوضع على الأحياء والمباني متعددة الإستخدامات. فعلى سبيل المثال، يتم التعامل مع برج متعدد الإستخدامات، حيث أنه سكني وتجاري في الوقت ذاته، بنفس قوانين ضريبة القيمة المضافة التي تُطبق على هذا النوع من العقارات. لذلك، فإن الوحدات السكنية داخل مبنى متعدد الاستخدامات ستخضع لنسبة الصفر.

لمعرفة المزيد عن خدمات الوكالة والنقل التي تقدمها دبي للعقارات، أو للتحدث مع أحد خبرائنا حول شراء عقار، تواصل معنا اليوم.